Modalidade

A Caixa vende imóveis por modalidades diferentes, como o leilão SFI (em 1º e 2º leilão, conduzido por leiloeiro oficial), a licitação aberta, a venda online e a venda direta online. Cada uma tem regras próprias de comissão, de pagamento e de responsabilidade por débitos.

O erro mais comum é aplicar a um imóvel de leilão as regras que valem para a venda direta, ou vice-versa. A modalidade é o primeiro filtro de toda a leitura.

Valor de avaliação

É o valor que a Caixa atribui ao imóvel e serve de referência para o desconto anunciado. Mas é uma avaliação feita para fins de venda, muitas vezes sem acesso ao interior, e pode estar acima ou abaixo do que o mercado local efetivamente paga.

O desconto que importa não é o calculado sobre a avaliação da Caixa, e sim sobre o valor de mercado real, já descontados os custos de regularização e de desocupação.

Lance mínimo

O valor anunciado é o mínimo que a Caixa aceita, não o preço final. Nos leilões SFI, o mínimo do 1º leilão costuma partir do valor de avaliação, e no 2º leilão ele cai, porque a base legal considera a dívida e os encargos do financiamento original.

Em disputas acirradas, o lance final pode subir bastante acima do mínimo. Definir antes o seu teto, com base no custo total, é o que protege a rentabilidade.

Formas de pagamento

O edital define se o pagamento é somente à vista, se há parcelamento ou prazo estendido para valores maiores, e como o pagamento é feito: em regra, por boleto emitido no próprio portal da Caixa. A Caixa e os leiloeiros alertam que não enviam boletos por e-mail ou mensagem.

Uso de FGTS e financiamento

FGTS e financiamento só entram quando o anúncio daquele imóvel permite. Nos leilões SFI, quando aceito, o financiamento costuma ser restrito à modalidade SBPE concedida pela própria Caixa e depende de aprovação de crédito prévia. O FGTS, por sua vez, exige que o imóvel e o comprador atendam às regras do fundo, o que normalmente restringe o uso a imóveis residenciais.

Dar lance contando com um crédito que ainda não foi aprovado é uma das principais causas de desistência forçada, com multa.

Responsabilidade por débitos de condomínio e IPTU

Este é o ponto que mais muda o custo final. A regra varia conforme a modalidade e o edital: em algumas vendas, a Caixa quita os débitos vencidos até a data da compra; em outras, o comprador responde por eles, às vezes até um limite (há editais em que o arrematante paga o condomínio até 10% do valor de avaliação e a Caixa assume o excedente).

Dívida de condomínio acompanha o imóvel. Se o edital transfere essa responsabilidade e você não levantou o valor atualizado, o desconto pode desaparecer.

Situação de ocupação

Os imóveis são vendidos no estado em que se encontram, inclusive ocupados, e a desocupação fica a cargo do comprador. Isso pode significar negociação com o ocupante ou ação judicial, com custo de honorários e, sobretudo, de tempo sem uso ou renda do imóvel.

Prazos

O edital fixa datas de cada leilão, da homologação do resultado, do pagamento, da assinatura da escritura ou do contrato e da apresentação do registro. Os prazos de pagamento costumam ser curtos, contados em dias úteis após a homologação.

Comissão do leiloeiro

Nos leilões, o arrematante paga ao leiloeiro uma comissão, normalmente de 5% sobre o valor da arrematação, que não está incluída no lance e costuma ser devida no próprio dia. Nas vendas diretas sem leiloeiro, essa comissão em regra não existe.

Penalidades por desistência

Desistir ou deixar de cumprir prazos tem custo. É comum o edital prever a perda de 5% do valor do lance a título de multa, sem devolução da comissão do leiloeiro, além de bloqueio provisório ou definitivo para novas compras de imóveis da Caixa. Restrição cadastral do comprador que impeça a formalização também costuma gerar a penalidade.

Custos de transferência

ITBI, escritura (quando houver), registro no cartório de imóveis, certidões e eventuais averbações ficam, em regra, com o comprador. Somados, esses custos podem representar uma parcela relevante do valor pago e precisam estar no orçamento desde o início.

Condições da escritura ou do contrato

Na compra à vista, a formalização costuma ser por escritura pública; com financiamento, por contrato com força de escritura. O edital define quem escolhe o cartório, o prazo para assinatura e o prazo para o comprador apresentar o documento registrado, frequentemente de 30 dias.