A escolha da garantia locatícia é uma das decisões que mais pesam no contrato de aluguel. Para o proprietário, ela define quanto tempo e quanto dinheiro ele pode perder se o inquilino deixar de pagar. Para o locatário, ela define quanto custa — ou quanto dinheiro fica parado — só para conseguir a chave. Não existe uma resposta única: cada modalidade protege de um jeito, custa de um jeito e serve a um perfil diferente.

Neste guia, explicamos o que a lei permite, como funciona cada opção na prática e como decidir conforme o imóvel e o inquilino.

O que a Lei do Inquilinato prevê (art. 37) e a vedação de mais de uma garantia

A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) lista, no art. 37, as modalidades de garantia que o locador pode exigir:

• I – Caução, que pode ser em dinheiro, em bens móveis ou imóveis, ou em títulos e ações;
• II – Fiança, o tradicional fiador;
• III – Seguro de fiança locatícia, o seguro-fiança;
• IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, incluída pela Lei 11.196/2005 e ainda pouco usada.

O título de capitalização não aparece com esse nome na lei, mas é amplamente aceito pelo mercado e tratado pelos tribunais como uma forma de caução (art. 37, I). Por isso, ele também conta como "a" garantia do contrato.

Outros pontos da lei que valem para todas as modalidades:

• Duração da garantia (art. 39): salvo cláusula em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado.
• Substituição (art. 40): em casos como morte, insolvência ou exoneração do fiador, ou perda do bem dado em caução, o locador pode exigir nova garantia. O inquilino tem 30 dias para apresentá-la, sob pena de desfazimento da locação.
• Contrato sem garantia (art. 42): o locador pode cobrar o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês vincendo — e, em caso de falta de pagamento, a lei facilita o pedido de despejo liminar (art. 59, §1º, IX).

Seguro-fiança: a garantia que mais cresce

O inquilino contrata uma apólice com uma seguradora, que passa por análise de crédito. Se ele deixar de pagar, a seguradora indeniza o proprietário e depois cobra o inquilino. Pelo art. 41 da lei, o seguro-fiança deve abranger a totalidade das obrigações do locatário — mas o que cada apólice efetivamente cobre (aluguel, condomínio, IPTU, danos, multa rescisória, pintura) depende do plano contratado.

Seguro fiança vale a pena? O custo é o ponto central. Segundo o Creci-SP, ele costuma ficar em torno de 1,5 aluguel por ano, variando conforme o perfil de crédito do inquilino, as coberturas e a seguradora. É um prêmio de seguro: não é devolvido ao final do contrato e é renovado a cada ano.

Para quem serve: imóveis de valor médio a alto, proprietários que querem previsibilidade e inquilinos com bom crédito que não têm fiador nem querem deixar três aluguéis parados.

Vale mencionar as garantidoras (empresas que oferecem "fiança empresarial" mediante uma taxa). Juridicamente, elas atuam como fiadoras pessoa jurídica, e não como seguradoras — por isso o contrato e a solidez da empresa precisam ser analisados com o mesmo cuidado.

Caução: dinheiro (ou bem) dado em garantia

Na caução em dinheiro, o inquilino deposita um valor que fica vinculado ao contrato e é devolvido ao final, descontados eventuais débitos ou danos. Caução de aluguel: quantos meses? A lei é objetiva: o valor não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositado em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino (art. 38, §2º).

A caução também pode ser feita com bens: em imóveis, deve ser averbada na matrícula; em bens móveis, registrada em cartório de títulos e documentos (art. 38, §1º).

Para quem serve: aluguéis de menor valor, contratos mais curtos e inquilinos com reserva financeira, mas sem fiador ou com crédito restrito.

Fiador: a garantia tradicional

Uma terceira pessoa — normalmente dona de imóvel — assume a responsabilidade pelas dívidas do inquilino. Fiador ou seguro fiança? Para o inquilino, o fiador tem custo zero. Para o proprietário, é uma garantia potencialmente robusta, mas mais lenta: em caso de inadimplência, a cobrança costuma exigir ação judicial.

Um ponto que muitos fiadores desconhecem: o imóvel de residência do fiador pode ser penhorado. A exceção está na Lei 8.009/1990 (art. 3º, VII), e o STF confirmou sua constitucionalidade tanto em locações residenciais quanto comerciais (Tema 1.127, 2022).

Para quem serve: inquilinos com rede familiar sólida e proprietários dispostos a fazer análise documental cuidadosa — de preferência com assessoria jurídica.

Título de capitalização: aporte com resgate

O inquilino compra um título de capitalização, cujo direito de resgate fica vinculado ao proprietário durante a locação. Se houver débito, o proprietário pode usar o valor; se não houver, o inquilino resgata ao final. Título de capitalização para aluguel funciona? Funciona como uma caução — e a jurisprudência o enquadra assim —, mas com regras próprias, definidas nas condições gerais de cada produto.

O valor exigido costuma variar conforme o locador e o produto. Como o título é tratado como caução, há discussão sobre a aplicação do limite de três aluguéis previsto para a caução em dinheiro; por segurança, o ideal é que o valor seja proporcional ao risco e esteja claramente previsto em contrato.

Para quem serve: inquilinos com dinheiro disponível que não passam na análise do seguro-fiança, e locações comerciais em que o proprietário quer liquidez imediata.

Tabela comparativa das garantias de aluguel

Resumo das quatro modalidades mais usadas, lado a lado:

Custos de referência baseados em dados de mercado de 2026; valores reais dependem da seguradora, do produto e do perfil do inquilino.

Como escolher conforme o perfil do imóvel e do inquilino

Pela lei, quem escolhe a modalidade é o locador. Mas a melhor escolha é aquela que equilibra proteção e viabilidade — uma garantia exigente demais afasta bons inquilinos e deixa o imóvel vago por mais tempo, o que também custa caro.

Para o proprietário, alguns cuidados valem para qualquer garantia: verificar se o contrato prevê uma única modalidade, se a garantia cobre encargos e não só o aluguel, se há previsão de substituição em caso de enfraquecimento (art. 40) e se a vigência acompanha a locação até a entrega das chaves (art. 39). Uma garantia mal formalizada pode valer muito pouco justamente quando é necessária.

Perguntas frequentes sobre garantia locatícia