Em cidades como Ribeirão Preto, Franca e São Carlos, onde é comum um mesmo proprietário ter três, quatro ou mais imóveis — seja por herança, por investimento ligado ao agronegócio e à indústria calçadista, seja para atender a demanda de estudantes e famílias que se mudam a cada ano letivo —, entender os novos limites deixou de ser uma questão teórica. Veja o que muda, o que não muda e como saber se o seu portfólio está perto de se enquadrar.

O que é a Reforma Tributária, em poucas palavras

A reforma substitui, ao longo de uma transição que vai até 2033, tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos impostos sobre valor agregado: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal). A regulamentação veio pela Lei Complementar 214/2025. 2026 é um "ano-teste": as alíquotas cobradas são simbólicas — 0,9% de CBS e 0,1% de IBS —, mas as obrigações acessórias já começam a valer para quem se enquadra como contribuinte. A cobrança efetiva é escalonada a partir de 2027 (CBS) e 2029 (IBS), com o sistema definitivo previsto para 2033.

O ponto central para proprietários é este: nem todo mundo que aluga ou vende um imóvel se torna contribuinte de IBS/CBS. A lei criou critérios específicos para separar quem faz isso de forma pontual de quem administra um patrimônio imobiliário maior, tratado como atividade econômica regular.

O que muda no aluguel de imóveis

Uma pessoa física que aluga imóveis passa a ser considerada contribuinte regular de IBS/CBS quando, cumulativamente, possui mais de três imóveis alugados e recebe receita anual de locação superior a R$ 240 mil. Proprietários com até três imóveis, ou com receita abaixo desse teto, permanecem fora da cobrança — o Imposto de Renda que já pagam sobre aluguéis (carnê-leão, até 27,5%) continua igual.

Locação residencial de longa duração (90 dias ou mais)

Para quem ultrapassa os dois limites: redução de 70% sobre a alíquota cheia do IBS/CBS, além de um redutor social de R$ 600 por imóvel/mês na base de cálculo.

Locação por temporada (Airbnb e afins, até 90 dias)

A redução é menor, de 40%, e não há direito ao redutor social — atenção para quem transformou apartamentos em Ribeirão Preto ou São Carlos em locação por temporada.

Vale reforçar: o IBS/CBS não substitui o Imposto de Renda sobre aluguéis, ele se soma a ele.

O que muda na venda de imóveis

Para quem vende um imóvel eventualmente, a reforma não muda nada: a tributação continua sendo o Imposto de Renda sobre ganho de capital (15% a 22,5%), com as isenções de sempre. A pessoa física só é equiparada a contribuinte regular ao vender mais de três imóveis em um ano, ou mais de um imóvel autoconstruído em cinco anos — casos com redução setorial de 50% e redutor social de cerca de R$ 100 mil sobre a base de cálculo.

O que não muda

ITBI e IPTU continuam municipais; quem tem até três imóveis alugados ou vende um imóvel de forma eventual não vira contribuinte; e as isenções de Imposto de Renda na venda foram mantidas.

Por que isso pesa mais em Ribeirão Preto, Franca e São Carlos

Ribeirão Preto

Patrimônio ligado ao agronegócio costuma incluir, além de terras, um conjunto de imóveis urbanos alugados como diversificação de renda — e a locação já está em alta na região.

São Carlos

Cidade universitária (USP e UFSCar) com polos tecnológicos: famílias e pequenos investidores costumam ter várias kitnets ou casas alugadas a estudantes, com receita somada relevante.

Franca

A indústria calçadista levou empresários a investir excedentes de caixa em imóveis residenciais e comerciais — portfólios que também podem se enquadrar nas novas regras.

Checklist rápido: seu portfólio pode se enquadrar?

• Você tem mais de 3 imóveis alugados e recebe, somando todos, mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis?
• Algum desses imóveis é alugado por temporada (Airbnb ou similar, estadias de até 90 dias)?
• Você vendeu (ou tem contrato assinado para vender) mais de 3 imóveis nos últimos 12 meses?
• Já vendeu mais de um imóvel construído por você mesmo nos últimos 5 anos?
• Seu contador já conhece o total consolidado de imóveis e a receita de locação/venda do seu patrimônio?

Se a resposta foi "sim" para qualquer uma dessas perguntas, vale reunir os números acima e conversar com seu contador antes da próxima compra, venda ou contrato de locação.

Este conteúdo tem caráter informativo e reflete o entendimento da regulamentação disponível até a data de publicação. A Reforma Tributária ainda está em fase de regulamentação complementar, e valores e percentuais podem sofrer atualização. Antes de tomar decisões sobre seu patrimônio, consulte um contador ou advogado tributarista de sua confiança.