Por que os preços dos imóveis continuam subindo mesmo com a Selic caindo (e o que isso muda na hora de avaliar o seu)

A Selic caiu de 15% para 14% em 2026. Pela lógica mais intuitiva, isso deveria esfriar o mercado. Só que os imóveis seguem subindo de preço — e entender por que isso acontece é essencial antes de vender, comprar ou confiar numa avaliação antiga.

Se você presta atenção em economia, provavelmente já ouviu essa expectativa: com a Selic caindo, o crédito fica mais barato, as prestações diminuem, os financiamentos ficam mais acessíveis — e, em algum momento, isso deveria dar um alívio nos preços dos imóveis. Faz sentido à primeira vista. O problema é que os dados mostram o oposto do que a intuição sugere.

O contrassenso: juros mais baixos deveriam esfriar o mercado — mas fazem o oposto

Entre janeiro e agosto de 2026, o Banco Central cortou a Selic quatro vezes seguidas: de 15,00% para 14,00% ao ano, o menor patamar desde março de 2025. Se a teoria mais simples estivesse certa, esse período deveria mostrar os preços dos imóveis perdendo fôlego. Não foi isso que o índice FipeZap registrou: em julho de 2026, os preços de venda residencial subiram 0,46% no mês e acumulam alta de 5,46% em 12 meses, com o preço médio nacional em R$ 9.900/m² — e 49 das 56 cidades monitoradas fechando o mês em alta.

A explicação para o contrassenso é justamente o mecanismo que a intuição costuma ignorar: Selic mais baixa não reduz a demanda por imóvel — ela amplia o número de pessoas que conseguem financiar um. Menos juros significa parcela menor para o mesmo valor financiado, o que qualifica famílias que antes não passavam na análise de crédito do banco. Segundo o economista Fabio Gallo, citado pelo portal Portas, cada ponto percentual de queda na Selic pode incluir cerca de 160 mil novas famílias na faixa de acesso ao financiamento imobiliário. Mais gente disputando o mesmo estoque de imóveis à venda é, por definição, pressão de alta sobre o preço — não de baixa.

O presidente da Abecip (associação que reúne as instituições de crédito imobiliário), Michel Cury, resume o cenário: a demanda por financiamento se manteve consistente mesmo com a Selic ainda em patamar elevado ao longo de 2025 — e tende a crescer mais à medida que os juros cedem. Não é coincidência que a projeção de crédito imobiliário para 2026 tenha sido revisada para cima, de 16% para 25% de crescimento, um total estimado de R$ 411 bilhões concedidos no ano.

Não é só a Selic: outras três frentes empurrando o preço para cima

A queda dos juros é só um dos motores. Em paralelo, pelo menos três outros fatores estruturais vêm pressionando o preço dos imóveis independentemente do que o Banco Central decide a cada reunião do Copom.

Escassez de terrenos nas grandes cidades

Em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, a oferta de terrenos bem localizados está cada vez mais restrita. O Brasil já é mais de 84% urbano, o que concentra a demanda justamente onde a terra é mais disputada; some a isso limitações geográficas (relevo, áreas de proteção ambiental), legislação de zoneamento cada vez mais rígida nos planos diretores municipais, e a retenção especulativa de terrenos por investidores que esperam valorização futura sem construir. O resultado é direto: menos terreno disponível encarece o insumo mais básico de qualquer empreendimento, e essa alta é repassada ao preço final da unidade.

Custo da mão de obra e da construção em alta

O índice de custo da construção acumulou 5,81% de alta nos 12 meses até janeiro de 2026 — e, dentro desse indicador, o item mão de obra sozinho subiu 8,93%, bem acima da inflação geral, segundo dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). O CUB (Custo Unitário Básico) também varia por estado, mas segue a mesma direção: alta estimada de 4,8% em São Paulo e 5,1% no Rio de Janeiro em 2026, por exemplo. Como a mão de obra pode representar de 30% a 50% do custo total de uma obra, dependendo do padrão do imóvel, esse é um dos itens que mais pesa na formação do preço de imóveis novos — e, por comparação, também sustenta o valor dos usados.

Mais dinheiro disponível via FGTS

O FGTS deixou de ser um financiamento coadjuvante. A Abecip revisou sua projeção de crescimento do FGTS somado ao Fundo Social para 2026 de apenas 5% para 38%, com o volume estimado chegando a R$ 195 bilhões no ano — tornando o fundo a principal fonte de financiamento habitacional do país em 2026. O uso do FGTS em consórcios imobiliários cresceu 39% no primeiro semestre, movimentando R$ 215 milhões, e as operações de home equity com garantia em imóvel bateram recorde de R$ 6,6 bilhões no mesmo período — alta de 309% frente ao ano anterior. Mais recurso disponível para financiar significa, mais uma vez, mais gente com poder de compra competindo pelos mesmos imóveis.

Some os três fatores à queda da Selic e o quadro fica claro: a demanda por imóvel cresce por vários canais ao mesmo tempo (crédito mais barato, mais famílias qualificadas, mais recurso do FGTS disponível), enquanto a oferta enfrenta gargalos que não se resolvem de uma reunião do Copom para outra (terreno escasso, mão de obra mais cara). É esse descompasso — mais gente querendo comprar, sem um aumento equivalente na oferta de imóveis prontos — que explica por que os preços continuam subindo justamente no momento em que, pela lógica mais simples, deveriam estar cedendo.

O que isso muda na hora de avaliar o seu imóvel

Se os preços estão em movimento constante — e os dados mostram alta em quase 9 de cada 10 cidades monitoradas, mês após mês — uma avaliação parada no tempo perde precisão rapidamente. Um laudo técnico, dentro das normas da ABNT (NBR 14653), é construído a partir de dados de mercado comparáveis coletados numa data específica. Ele retrata o valor do imóvel naquele momento — não hoje.

Fazendo a conta com os próprios números deste ano: numa cidade que acompanha a média nacional, um imóvel avaliado há 6 meses pode já estar defasado em torno de 2% a 3% — e um avaliado há 1 ano, em mais de 5%, considerando a alta acumulada pelo FipeZap. Em algumas capitais que lideram a valorização, essa defasagem é ainda maior. Para um imóvel de médio padrão, isso pode representar dezenas de milhares de reais de diferença entre o valor no laudo antigo e o valor real de mercado hoje.

Essa diferença importa na prática em situações bem concretas:

• Venda — anunciar com base num laudo desatualizado significa correr o risco de vender abaixo do que o mercado pagaria hoje;
• Inventário e partilha — um valor subestimado pode distorcer a divisão entre herdeiros ou ex-cônjuges;
• Financiamento e garantia — bancos exigem laudos recentes justamente porque sabem que o mercado se move;
• Planejamento patrimonial — decisões de manter, vender ou usar o imóvel como garantia dependem de saber o valor real, não o valor de meses atrás.

Com a Selic ainda em trajetória de queda e os outros fatores de pressão (terreno, mão de obra, FGTS) longe de se resolver no curto prazo, a tendência é que essa defasagem entre "valor no papel" e "valor de mercado" continue se ampliando para quem não reavalia com regularidade.