Reforma Tributária 2026: Quem tem até 3 imóveis vai pagar IBS e CBS? Descubra a regra dos R$ 240 mil.
11/02/2026 - TRIBUTÁRIO
A "Nova Era" dos Aluguéis: O que muda para o pequeno locador em 2026?
Se você é proprietário de imóveis e vive da renda de aluguéis, provavelmente já ouviu siglas como IBS e CBS circulando nos noticiários. Mas, entre tantas mudanças na Reforma Tributária, surge uma dúvida crucial: eu, que sou pessoa física e tenho poucos imóveis, serei taxado?
A resposta curta é: Depende do seu faturamento e do número de chaves que você possui.
O "Ponto de Corte": 3 Imóveis ou R$ 240 mil
A regulamentação da Reforma (Lei Complementar nº 214/2025) trouxe um alívio para quem é considerado "pequeno locador". Se você se enquadra nos critérios abaixo, as novas regras de IBS e CBS não se aplicam a você:
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Limite de Imóveis: Você possui e aluga até 3 imóveis.
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Limite de Faturamento: Sua receita bruta anual com esses aluguéis é inferior a R$ 240.000,00.
Neste caso, você permanece na regra atual: paga apenas o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) pela tabela progressiva mensal (Carnê-Leão).
E se eu passar desse limite?
Se em 2026 você tiver 4 imóveis ou sua renda superar os R$ 240 mil anais, você passará a ser tratado como um contribuinte do novo sistema. Isso significa que:
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Deverá recolher a CBS (Federal) e o IBS (Estadual/Municipal).
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Em 2026, essas alíquotas são baixas (período de teste), somando cerca de 1%.
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Por outro lado, você poderá abater créditos de impostos pagos em manutenções e reformas do imóvel — o que hoje não é possível na pessoa física.
O "Pulo do Gato" para Locação Residencial
Mesmo para quem for taxado, a reforma prevê um redutor social. Para locações residenciais, haverá uma redução de 70% na alíquota do IBS/CBS e um abatimento fixo na base de cálculo para proteger o pequeno investidor e o direito à moradia.
💡 Dica de Especialista em Conversão:
Se você está no limite desse faturamento, 2026 é o ano para revisar seus contratos e considerar uma administradora de imóveis. O cruzamento de dados será total através da Nota Fiscal Eletrônica de Aluguel.
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