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Due diligence para quem vai vender

O comprador aparece, paga o sinal, pede o financiamento — e o banco reprova a documentação. Saiba quais pendências mais derrubam vendas e como resolvê-las antes de anunciar.

Por Equipe Multi Prime Imóveis — Corretagem, Avaliação e Direito Imobiliário

A cena é mais comum do que parece. O imóvel foi bem anunciado, as visitas aconteceram, apareceu um comprador decidido. Preço acertado, sinal pago, contrato assinado. O comprador leva a documentação ao banco para o financiamento e, algumas semanas depois, chega a resposta: reprovado no jurídico.

O motivo quase nunca é o comprador. É o imóvel. Uma edícula que nunca foi averbada, um inventário que a família “ia fazer depois”, um divórcio que nunca chegou ao cartório. O negócio cai, o sinal precisa ser devolvido — às vezes em dobro — e o imóvel volta ao mercado com uma marca difícil de apagar: “aquele que não passou no banco”. Corretores comentam, compradores desconfiam e a negociação seguinte começa com desconto.

A boa notícia é que praticamente todas essas pendências podem ser identificadas — e na maioria dos casos resolvidas — antes de o imóvel ir para o mercado. É isso que se chama de due diligence do vendedor: olhar para o próprio imóvel com os olhos do banco.

1. Matrícula desatualizada

A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Tudo o que importa juridicamente precisa estar lá: quem é o dono, seu estado civil, a área do terreno e da construção, as dívidas e restrições. Quando a realidade mudou e a matrícula não acompanhou, o banco trava.

Os problemas mais frequentes:

• proprietário que casou, se divorciou ou ficou viúvo e nunca averbou a mudança de estado civil;
• hipoteca ou alienação fiduciária já quitada, mas nunca cancelada na matrícula;
• usufruto de pessoa já falecida que continua constando;
• cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade herdadas de doações antigas;
• divergência de numeração, nome de rua, área ou confrontações em relação à realidade e ao cadastro da Prefeitura.

2. Construção ou ampliação sem averbação (falta de habite-se)

É, de longe, o motivo campeão de reprovação em casas. A matrícula diz “terreno com 80 m² de construção”; o engenheiro do banco chega e encontra 160 m², com edícula, área gourmet e um quarto a mais no piso superior. Para o banco, o que não está averbado não existe — e, pior, a divergência indica uma obra irregular sobre a garantia do empréstimo.

O resultado costuma ser um destes três: o banco reprova a operação; avalia o imóvel apenas pela área registrada (e o valor financiado despenca, deixando o comprador sem recursos para fechar); ou exige a regularização como condição para seguir.

O caminho da regularização, em linhas gerais:

1. levantamento técnico da construção real (planta e responsável técnico);
2. aprovação do projeto e expedição do habite-se (certificado de conclusão) pela Prefeitura;
3. regularização da obra perante a Receita Federal, com a certidão negativa de débitos previdenciários da construção;
4. averbação da construção na matrícula, no Registro de Imóveis.

3. Inventário não feito ou divórcio não averbado

Imóvel de herança sem inventário. Enquanto o inventário não é concluído e a partilha registrada, o imóvel continua em nome de quem faleceu. Os herdeiros até podem negociar a cessão de direitos hereditários, mas banco não financia direitos hereditários — financia imóvel com proprietário definido na matrícula. Na prática, sem inventário, o público comprador se reduz a quem paga à vista e aceita o risco.

Uma informação que muitas famílias ainda desconhecem: desde a Resolução nº 571/2024 do CNJ, o inventário pode ser feito em cartório (extrajudicial) mesmo quando há herdeiro menor ou incapaz, desde que haja consenso, que a parte do incapaz seja respeitada em fração ideal de cada bem e que o Ministério Público se manifeste favoravelmente. Isso encurta muito o caminho em relação ao processo judicial. Também é preciso considerar o recolhimento do ITCMD, o imposto estadual sobre a herança.

Divórcio ou fim de união estável sem registro da partilha. O casal se separou, combinou que a casa ficaria com um deles, mas a partilha nunca foi levada ao Registro de Imóveis. Para o cartório e para o banco, o imóvel continua sendo dos dois — e o ex-cônjuge precisa assinar a venda. Se a relação terminou mal, a venda fica refém de quem não tem mais interesse em colaborar.

4. Débitos de IPTU e condomínio

Parece detalhe, mas assusta qualquer comprador bem orientado — e com razão. As dívidas de condomínio acompanham o imóvel, não a pessoa: quem compra passa a responder pelos débitos anteriores (art. 1.345 do Código Civil). Com o IPTU, a lógica é parecida: o débito está ligado ao imóvel, e a certidão negativa municipal é peça-padrão de qualquer análise.

Se a dívida já virou ação de cobrança ou execução fiscal, o problema cresce: pode haver penhora averbada na matrícula, o que bloqueia o financiamento até a quitação.

5. Ações em nome do vendedor que assustam o comprador

A lei brasileira caminhou bastante para proteger o comprador de boa-fé. Pelo chamado princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei nº 13.097/2015, reforçada pela Lei nº 14.825/2024), ações e constrições que não estejam averbadas na matrícula, em regra, não podem ser opostas a quem compra. Mas, na prática, bancos e compradores cautelosos continuam pedindo as certidões pessoais do vendedor — distribuidores cíveis, trabalhistas e federais, protestos, débitos fiscais — porque ainda existem riscos que a matrícula não mostra, como dívidas tributárias e situações de insolvência.

O problema raramente é a ação em si. É a surpresa. Um comprador que descobre sozinho, na véspera da assinatura, uma execução trabalhista ou uma ação de cobrança em nome do vendedor tende a desistir, mesmo que o processo não tenha nada a ver com o imóvel.

Resumo: o que o banco vê e quanto tempo leva para resolver

Prazos meramente indicativos: dependem do caso concreto, do cartório e dos órgãos envolvidos.

O preço de descobrir tarde demais

Quando a venda cai por problema documental do imóvel, a responsabilidade costuma recair sobre o vendedor. Dependendo do que foi contratado, ele pode ter de devolver o sinal acrescido do mesmo valor (art. 418 do Código Civil), arcar com multa contratual e ainda reembolsar despesas que o comprador teve com avaliação e análise bancária.

E há o custo que não aparece em contrato: o tempo perdido no mercado e o desgaste da imagem do imóvel. Em uma cidade como Ribeirão Preto, onde corretores e compradores conversam entre si, um imóvel que “voltou do banco” passa a ser visto com desconfiança — e quem desconfia pede desconto.

Análise documental pré-venda: o imóvel pronto para passar no banco

Reunir papéis é a parte fácil. O difícil é ler esses papéis como o banco vai ler — e saber o que fazer com o que aparece. Na Multi Prime Imóveis, corretagem, avaliação e direito imobiliário trabalham juntos, e é exatamente essa combinação que a análise pré-venda exige.

Como funciona:

O resultado é um imóvel anunciado com segurança: preço defensável, documentação pronta para o banco e um argumento de venda que poucos concorrentes têm — “documentação analisada e regular”.

Perguntas frequentes

Posso anunciar o imóvel enquanto regularizo a documentação?

Pode, desde que com transparência e com um prazo realista para a regularização constando da proposta e do contrato. O risco está em assinar compromisso com prazo de financiamento que a documentação não consegue cumprir.

Se eu vender à vista, preciso me preocupar com isso?

Sim. O comprador à vista bem assessorado fará a mesma análise — e usará cada pendência para negociar o preço. Além disso, restringir a venda a quem paga à vista reduz muito o público interessado.

Herdeiros podem vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Podem ceder direitos hereditários ou vender com autorização judicial no curso do inventário, mas essas operações não são financiáveis pelos bancos. Para vender com financiamento, o caminho é concluir o inventário e registrar a partilha.

Com quanto tempo de antecedência devo fazer a análise?

O ideal é antes de definir o preço e anunciar. Se houver construção sem averbação ou inventário pendente, quanto antes começar, melhor.

Multi Prime Imóveis — CRECI-J 42.723 · Ribeirão Preto/SP. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do caso concreto. Atualizado em novembro de 2026.