Preço dos imóveis em 2026: anúncio não é preço de venda
10/11/2026 - Avaliação de Imóveis
Preço dos imóveis em 2026: por que o valor anunciado não é o preço de venda
Em setembro, os preços pedidos subiram 0,58% — menos que a inflação do mês. A projeção é fechar 2026 com ganho real perto de zero. E, entre o anúncio e a escritura, o desconto médio bateu recorde.
O que o FipeZap mostrou em setembro
O Índice FipeZap de Venda Residencial, que acompanha 56 cidades brasileiras, subiu 0,58% em setembro, acelerando em relação a agosto (0,53%). Ainda assim, a alta ficou abaixo do IPCA-15 de 0,70%, usado como prévia da inflação ao consumidor. Na prática, o imóvel anunciado ficou um pouco mais barato em termos reais naquele mês.
No acumulado do ano, o índice soma 4,04%, ligeiramente acima do IPCA do período (3,83%). Em 12 meses, a alta foi de 5,51%. Houve valorização em 46 das cidades pesquisadas, incluindo 19 das 22 capitais. O preço médio anunciado chegou a R$ 10.015 por metro quadrado.
Os grandes mercados ficaram para trás: a capital paulista subiu 0,52% no mês e acumula apenas 2,60% no ano — abaixo da inflação e da média nacional. Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre têm as menores altas entre as capitais em 2026, enquanto Vitória, Aracaju e Manaus lideram.
A projeção para 2026: ganho real perto de zero
Ainda no meio do ano, a coordenação do FipeZap estimou que o índice deve encerrar 2026 com alta entre 4,7% e 5,2%, praticamente em linha com a inflação esperada. Segundo Alison Oliveira, coordenador do índice, o cenário mais provável é de valorização real próxima de zero na média nacional.
"Valorização real" é o que sobra depois de descontar a inflação. Se um imóvel sobe 5% em um ano em que o custo de vida também sobe 5%, o proprietário não ficou mais rico: o imóvel apenas manteve o poder de compra. Para quem comprou pensando em revenda rápida, isso muda a conta.
Preço anunciado não é preço de venda: os quatro "preços" de um imóvel
Um mesmo imóvel pode ter, ao mesmo tempo, vários valores diferentes — e nenhum deles estar "errado". Cada um responde a uma pergunta distinta. Veja um exemplo ilustrativo de um apartamento em Ribeirão Preto:
Ex.: R$ 520 mil
Quanto o proprietário quer receber. É o número que entra nos portais e nos índices de anúncio, como o FipeZap. Costuma embutir margem de negociação.
Ex.: R$ 470 mil
Quanto o imóvel foi de fato vendido. É o valor da escritura e o que importa para calcular lucro, ganho de capital e ITBI.
Ex.: R$ 455 mil
Estimativa técnica feita por banco ou avaliador, com metodologia e comparáveis. Define, por exemplo, quanto o banco aceita financiar.
Ex.: R$ 260 mil
Estimativa da prefeitura para cobrar IPTU. Serve para fins tributários e, em geral, fica bem abaixo do valor de mercado.
Quanto o anúncio se distancia do fechamento
A pesquisa Raio-X FipeZap, feita com usuários dos portais ZAP e Viva Real, mostra o tamanho dessa distância. No 2º trimestre de 2026, o desconto médio nas vendas fechadas abaixo do valor anunciado chegou a 14% — contra 11% um ano antes —, igualando os recordes de 2016 e 2020. Considerando todas as transações, com e sem abatimento, o desconto médio foi de 9%, acima da média histórica.
Mais de seis em cada dez negócios (65% no acumulado de 12 meses até junho) foram fechados com algum desconto. E 73% dos entrevistados consideram os preços atuais altos ou muito altos — sinal de comprador mais seletivo e com mais poder de negociação.
As duas pesquisas medem públicos diferentes, mas apontam na mesma direção: o valor do anúncio é o ponto de partida da negociação, não o ponto de chegada. Quando o imóvel está bem precificado desde o início, a chance de fechar pelo valor pedido é muito maior.
E em Ribeirão Preto?
Ribeirão Preto está entre as cidades acompanhadas pelo FipeZap. Em setembro, o preço médio anunciado na cidade ficou em R$ 5.357 por metro quadrado, bem abaixo da média nacional (R$ 10.015) e de outras cidades do interior paulista, como Campinas (R$ 8.184) e São José dos Campos (R$ 9.663). A cidade aparece há anos entre os metros quadrados residenciais mais acessíveis do estado.
Enquanto isso, o aluguel acelerou: os preços anunciados de locação em Ribeirão Preto subiram 10,45% de janeiro a setembro, colocando a cidade entre as dez maiores altas do país no índice de locação. Para quem investe para alugar, a combinação de preço de compra moderado e aluguel em alta merece atenção — sempre com análise caso a caso.
O que isso significa na prática
Anunciar alto custa tempo
Usar a média do FipeZap — ou o anúncio do vizinho — como referência tende a inflar o preço. Imóvel acima do mercado fica parado, perde visibilidade e acaba vendido com desconto maior. O melhor ponto de partida é uma avaliação baseada em vendas reais e comparáveis da região.
Há espaço para negociar
Com ganho real perto de zero e desconto médio recorde, o comprador bem informado tem argumentos. Chegar com crédito pré-aprovado, comparáveis em mãos e documentação analisada fortalece a proposta — e evita pagar pelo "preço de vitrine".
Como chegar ao preço certo em 4 passos
Separe anúncio de venda
Use índices de anúncio para entender tendência, não para fixar o preço do seu imóvel.
Busque comparáveis reais
Imóveis semelhantes, na mesma região, efetivamente vendidos — e não apenas anunciados.
Ajuste pelas características
Estado de conservação, vaga, andar, lazer, documentação e liquidez da tipologia mudam o valor.
Confirme com laudo técnico
Uma avaliação com metodologia normatizada dá segurança para anunciar, negociar ou levar a discussão a um processo.
Riscos de precificar só pelo anúncio
Imóvel encalhado
Preço acima do mercado afasta visitas e, depois de meses parado, o imóvel costuma ser vendido com desconto maior do que teria com o preço certo desde o início.
Financiamento menor
O banco financia com base na avaliação dele, não no valor combinado. Se o laudo vier abaixo, o comprador precisa cobrir a diferença — ou o negócio cai.
Conflitos em partilhas
Em inventários, divórcios e dissoluções, usar o anúncio como valor do bem pode gerar partilhas desequilibradas e disputas. O valor de mercado técnico é a referência mais segura.
Tributos mal calculados
ITBI e ganho de capital partem do valor da transação declarado. Um valor fora da realidade pode gerar questionamento do fisco ou imposto pago a mais.
- Fipe / Grupo OLX — Índice FipeZap de Venda Residencial (setembro e outubro de 2026), conforme divulgado por Portas, Forbes Brasil e Diário do Comércio.
- Portas — projeção do FipeZap para 2026 e Raio-X FipeZap do 2º trimestre de 2026 (agosto de 2026).
- Índice FipeZap de Locação Residencial (setembro de 2026), conforme divulgado pela Forbes Brasil.
- CRECISP — Pesquisa estadual de imóveis usados, maio de 2026.
Do preço certo à escritura, com segurança técnica e jurídica
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Assessoria na venda
Precificação, estratégia de anúncio e condução da negociação para vender no prazo e no valor de mercado.
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