RADAR CEF RIBEIRÃO PRETO  |  OUTUBRO/2026  |  2ª QUINZENA

Imóveis Caixa em Ribeirão Preto: a liquidez existe, mas é seletiva — e o pós-eleição encareceu a conta da revenda

Quinzena de 16/10 a 01/11/2026: a Caixa cortou preço de novo, o estoque subiu com um novo leilão e o mercado financeiro reprecificou o país. O que isso significa para quem compra imóvel CEF para revender.

Na edição anterior do Radar, o estoque CEF de Ribeirão Preto começou a girar, mas com a Caixa reduzindo preços. Nesta quinzena, o movimento continuou e ficou mais claro: há comprador, mas ele escolhe. Nesta edição, respondemos às perguntas que os investidores mais nos fazem e às que, a nosso ver, deveriam fazer.

Lembrando: saída da lista não é venda confirmada, preço anunciado não é preço vendido, e a permanência é contada a partir do início do monitoramento (30/09/2026).

1. Os números da quinzena

São 393 apartamentos e 30 casas e outros imóveis. Chamamos de "venda contínua" os canais em que o imóvel fica disponível de forma permanente: Venda Direta Online, Venda Online e Licitação Aberta. A lista oficial da Caixa foi gerada em 30/10 e consultada em 01/11.

Absorção = saídas ÷ estoque médio do período. O Leilão SFI aparece em outra cor porque suas saídas refletem o encerramento do edital, não demanda. Os estoques por modalidade também mudam porque unidades trocam de canal: nesta quinzena, 80 imóveis passaram da Venda Direta Online para a Venda Online, e 9 saíram da Licitação Aberta para a Venda Online.

2. Mesmo com queda nos preços, existe liquidez rápida?

Resposta curta: existe, mas não para qualquer imóvel, e foi comprada com preço.

Nos canais de venda contínua, saíram 47 imóveis em 16 dias, sobre um estoque médio de 306. Mensalizado, são cerca de 88 saídas por mês contra 293 unidades em oferta: aproximadamente 3,3 meses de estoque. É faixa de equilíbrio, nem escassez nem excesso. Em 16/10, a absorção estava em 18,2% e o estoque durava cerca de 3 meses. A demanda continua, mas um pouco mais lenta.

O ponto central é que a Caixa vem pagando por essa liquidez:

79 imóveis remarcados, todos para baixo, pela segunda quinzena seguida.
A redução mediana foi de 2,9%, depois de 58 remarcações (–2,8%) na quinzena anterior. Em nove condomínios com 3 ou mais unidades, o preço mediano caiu duas quinzenas consecutivas, entre eles Cromo, Paládio, Portal Vale das Nascentes e Vitta Parque dos Lírios.

De novo, o desconto decidiu quem saiu.
Nos canais de venda contínua, os imóveis que saíram tinham desconto mediano de 42,1% sobre a avaliação da Caixa e preço mediano de R$ 89.660. Os que ficaram têm 40,7% e R$ 95.260. Dois pontos de desconto a mais e cerca de R$ 5,6 mil a menos de preço fazem diferença na faixa até R$ 100 mil.

E a liquidez é muito desigual entre condomínios. Vitta Parque dos Lírios e Conquista Macaúba giraram em ritmo de cerca de 1 mês de estoque. Já Palácio Imperial e Vitta Recanto das Palmeiras, com 18 unidades cada, não tiveram nenhuma saída. A média de 3,3 meses esconde condomínios que vendem rápido e condomínios parados.

Leitura técnica. A liquidez rápida existe onde se juntam três fatores: desconto acima da mediana, preço de entrada mais baixo e estoque concorrente pequeno. Fora disso, o "rápido" depende de a Caixa continuar cortando preço, e isso joga contra quem comprou antes.

3. O aumento do estoque significa o quê?

Não significa que a venda contínua encalhou. Significa que há mais imóveis retomados chegando, e isso é um sinal de oferta futura.

O estoque total subiu 17 unidades (de 406 para 423), mas a alta veio toda do Leilão SFI, que passou de 87 para 130 unidades com um novo edital de 75 imóveis. Nos canais de venda contínua, o estoque caiu, de 319 para 293. Ou seja, a oferta disponível hoje para compra direta diminuiu.

O que preocupa é o que vem depois. O Leilão SFI é a porta de entrada dos imóveis retomados de mutuários inadimplentes. No novo edital, o lance mínimo mediano está em 104% do valor de avaliação, e 44 dos 75 imóveis estão com lance mínimo acima da avaliação. Com esse preço de partida, boa parte tende a não receber lance e, após as etapas do leilão, pode voltar à oferta na venda direta, com desconto, nas próximas semanas. Por ora, nenhuma das 47 unidades que saíram do edital anterior em 16/10 reapareceu na lista, e vamos acompanhar.

Juros altos por mais tempo aumentam a inadimplência e, com defasagem, o volume de retomadas. Se o fluxo de novos editais SFI continuar nesse ritmo, o investidor que comprar agora pode encontrar, na hora de revender, mais unidades CEF concorrendo no mesmo condomínio.

Os dados por condomínio já mostram essa reposição. Conquista Horizonte e Vitta Parque dos Manacás receberam 5 unidades novas cada; Grand Tropical, Cons. Lar Estados Unidos I e Vitta Recanto das Palmeiras, 3 cada.

4. Que imóvel sai primeiro?

Esta pergunta nos parece mais útil do que "o mercado está aquecido?". Cruzando as 47 saídas fora do leilão com o estoque, três padrões aparecem:

1. O que aceita financiamento sai mais rápido.
30% das unidades que saíram aceitavam financiamento, segundo a lista da Caixa, contra 18% das que ficaram. Na prática, o comprador financiado amplia a demanda, e é justamente ele o mais sensível aos juros (ver item 6).

2. O ticket mais baixo gira mais.
Imóveis abaixo de R$ 80 mil foram 19% das saídas, mas são apenas 11% do estoque. Acima de R$ 130 mil, a participação nas saídas (9%) ficou igual à do estoque (9%).

3. A remarcação ajuda, mas não garante.
Das 47 saídas, 13 tinham sido remarcadas na quinzena anterior. As outras 45 unidades remarcadas naquela quinzena continuam na lista.

5. Condomínios acompanhados: quem acelerou e quem travou

Ordenado por absorção. Estoque inclui o Leilão SFI; preço mediano exclui o leilão. A Reserva das Tulipas não teve saídas e o estoque subiu de 3 para 5, ainda pequeno demais para classificar a liquidez.

Leitura técnica. Dos sete condomínios prioritários do nosso estudo de setembro, só o Vitta Parque dos Lírios manteve absorção alta. O Palácio Imperial, que estava entre os melhores na quinzena anterior, ficou sem nenhuma saída e recebeu mais unidades. Uma quinzena boa não define a liquidez de um condomínio: é a sequência que importa, e por isso o monitoramento é contínuo.

6. O que o cenário político e econômico muda para o imóvel CEF?

A quinzena coincidiu com o segundo turno da eleição presidencial. Em 25/10, Lula foi reeleito com 51,79% dos votos válidos, contra 48,21% de Flávio Bolsonaro, que declarou não reconhecer o resultado. Para o investidor imobiliário, o que importa aqui não é a disputa política, e sim o que mudou nas variáveis que movem o preço e a liquidez.

Como o mercado leu o resultado. Investidores e analistas do mercado financeiro esperavam a vitória da oposição e reagiram com saída de capital estrangeiro e alta forte dos juros longos. O argumento de quem vendeu é que mais quatro anos do atual perfil de política fiscal mantêm o Brasil entre os juros reais mais altos do mundo. Defensores do governo apontam o desemprego de 5,2%, a inflação em 12 meses de 4,22% em agosto e a continuidade dos programas habitacionais, e consideram a reação exagerada e típica de uma reprecificação após uma aposta errada. A volatilidade, portanto, reflete tanto fundamentos quanto o tamanho da surpresa.

Independentemente dessa leitura, três efeitos práticos chegam ao imóvel CEF:

1. Crédito mais caro por mais tempo.
O ciclo de cortes da Selic, que vinha desde março, provavelmente pausa. Os juros longos, que servem de referência para o funding do crédito imobiliário, subiram mais de dois pontos em um dia. Se essa alta se sustentar, os bancos tendem a rever as taxas do financiamento, e o comprador financiado, que responde por parte importante das saídas (item 4), perde poder de compra justamente quando a Caixa está colocando mais imóveis na rua.

2. A faixa popular tem um amortecedor.
A maior parte do estoque CEF de Ribeirão Preto está entre R$ 80 mil e R$ 100 mil, faixa de compra à vista, com FGTS ou pelas linhas habitacionais de interesse social. Com emprego em nível historicamente baixo e a expectativa de continuidade das políticas habitacionais, essa demanda tende a ser menos sensível ao humor do mercado financeiro do que os imóveis de médio e alto padrão.

3. O imóvel como reserva de valor é um argumento de duas pontas.
Em momentos de dólar alto e bolsa em queda, parte do capital procura ativos reais, e o imóvel CEF com 40% de desconto sobre a avaliação ganha apelo. Mas o mesmo juro alto que afasta o investidor da bolsa remunera a renda fixa a mais de 13% ao ano. Para valer a pena, a operação de compra e revenda precisa superar esse custo de oportunidade, já descontados ITBI, registro, condomínio, IPTU, reforma e o tempo de venda.

7. E para quem compra para revender, o que muda na prática?

Juntando os dados da quinzena e o cenário, nossa leitura para os próximos meses é:

• A janela de compra tende a melhorar. Mais imóveis retomados chegando, Caixa remarcando para baixo e comprador financiado mais cauteloso significam mais poder de negociação para quem compra à vista.
• A janela de revenda tende a piorar. As mesmas forças pressionam o preço de saída. Quem compra hoje vai revender contra unidades CEF do mesmo condomínio, possivelmente ainda mais baratas, e contra um comprador com crédito mais caro.
• Prazo de saída realista: 3 a 6 meses, não 30 dias. Mesmo os condomínios mais líquidos alternam quinzenas boas e ruins. Planeje o caixa para carregar o imóvel por esse período.
• Faça o teste de estresse. Simule a revenda com preço 5% abaixo do que parece razoável hoje e prazo 50% maior. Se a operação deixa de fazer sentido, a margem está curta.
• Escolha pelo estoque concorrente, não só pelo desconto. O Vitta Heitor Rigon 3, com 48% de desconto, girou menos que a Conquista Macaúba, com 41%. Desconto alto em condomínio com muita oferta CEF é desconto que o próximo comprador também vai ter.

8. Conclusão

O imóvel CEF de Ribeirão Preto tem liquidez: em pouco mais de um mês de monitoramento, a venda contínua girou a um ritmo de 3 a 3,5 meses de estoque. Essa liquidez, porém, está sendo sustentada por cortes de preço sucessivos, é concentrada em poucos condomínios e depende em parte do comprador financiado, justamente o mais exposto ao novo patamar de juros.

O aumento do estoque é um aviso sobre a oferta futura, não um sinal de encalhe imediato. O mercado financeiro reprecificou o Brasil para cima em juros e risco, e esse custo chega ao imóvel pela via do crédito e do custo de oportunidade. Para o investidor, a conclusão é de disciplina: o cenário favorece quem compra bem, com margem e caixa para esperar, e penaliza quem conta com revenda rápida pelo preço de hoje.

MultiPrime Imóveis — Ribeirão Preto e região
Análise mercadológica e inteligência local para investidores imobiliários. CRECI-J 42.723

Fontes e notas. Estoque, entradas, saídas, reentradas, absorção, preço, desconto e aceite de financiamento: base de monitoramento da oferta CEF em Ribeirão Preto mantida pela MultiPrime Imóveis, a partir da lista oficial de imóveis da Caixa (arquivo gerado em 30/10/2026, consultado em 01/11/2026), comparada à coleta de 16/10/2026. Resultado eleitoral, dólar, Ibovespa e juros futuros: InfoMoney (25/10/2026), CNN Brasil (26/10/2026) e CNN Brasil (30/10/2026). Selic, calendário do Copom e IPCA: Patrimo e Seu Dinheiro (29/10/2026). Saída da lista não comprova venda; preço CEF não é preço de mercado particular. As projeções e leituras de cenário são interpretações da MultiPrime, não fatos observados. Conteúdo informativo; não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade.