Quando o inquilino não paga o aluguel, o proprietário costuma sentir duas coisas ao mesmo tempo: urgência e indignação. As duas são compreensíveis — e as duas, se mal administradas, levam a decisões que atrasam a solução ou criam um problema jurídico novo.

Os índices de inadimplência estão em patamar baixo em 2026, mas isso pouco consola quem está com o boleto em aberto. E os dados mostram que o risco não é uniforme: segundo a Superlógica, os aluguéis residenciais de até R$ 1.000 concentram taxas bem acima da média, perto de 6%. Ou seja, a inadimplência é estatisticamente rara, mas quando acontece, a forma de reagir nos primeiros dias faz muita diferença.

Este guia organiza o caminho: o que fazer primeiro, o que a lei proíbe, como usar a garantia do contrato, quando a ação de despejo entra em cena e como reduzir a chance de passar por isso de novo.

Primeiros passos: comunicação e registro

O aluguel vence na data fixada no contrato. A partir do dia seguinte, o inquilino já está em atraso — a lei não exige notificação prévia para caracterizar a mora quando há data certa de pagamento. Mesmo assim, a forma como o proprietário conduz os primeiros contatos define se o problema se resolve em dias ou se arrasta por meses.

Uma observação sobre timing: não há número mínimo de aluguéis atrasados para que o proprietário possa agir judicialmente. A ação de despejo por falta de pagamento pode ser proposta a partir do primeiro aluguel não pago. Esperar "três meses" é um costume de mercado, não uma regra — e cada mês de espera é um mês a mais de dívida acumulada.

O que o proprietário não pode fazer: a autotutela

A Lei do Inquilinato é clara ao dizer que, seja qual for o fundamento do término da locação, a retomada do imóvel se dá por ação de despejo (art. 5º). Isso significa que o proprietário, mesmo tendo razão quanto à dívida, não pode "fazer justiça com as próprias mãos" para forçar o pagamento ou a saída.

Acionar a garantia do contrato

Se o contrato tem garantia, este é o momento de usá-la — e de usá-la no prazo. Cada modalidade tem uma lógica própria de acionamento, e perder prazos contratuais pode reduzir ou comprometer a proteção. Se você ainda está escolhendo a garantia para um próximo contrato, veja nosso comparativo Seguro-fiança, caução, fiador ou título de capitalização: qual garantia escolher.

E se o contrato não tem garantia? Paradoxalmente, a lei facilita um ponto para o proprietário nesse caso: o pedido de despejo liminar por falta de pagamento, explicado a seguir, foi pensado justamente para contratos sem garantia — ou cuja garantia se extinguiu ou foi exonerada.

Cobrança sem despejo: execução e protesto

Retomar o imóvel e receber a dívida são objetivos diferentes, e às vezes o proprietário só precisa do segundo — por exemplo, quando o inquilino já saiu. O crédito de aluguel e encargos documentado em contrato escrito é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, VIII), o que permite cobrar diretamente por execução, sem precisar de uma fase de conhecimento. O prazo para cobrar judicialmente aluguéis em atraso é de três anos a partir de cada vencimento (Código Civil, art. 206, §3º, I).

Outra via é o protesto do contrato de locação em cartório, que tem sido admitido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo e pode incentivar o pagamento. Os documentos exigidos e o procedimento devem ser confirmados com o tabelionato de protesto competente.

Ação de despejo por falta de pagamento: visão geral

Quando a conversa e a garantia não resolvem, a ação de despejo por falta de pagamento é o caminho previsto em lei para retomar o imóvel (art. 9º, III, da Lei 8.245/91). Ela pode ser proposta junto com o pedido de cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, contra o inquilino e o fiador. Em linhas gerais, o processo segue estas etapas:

Quando cabe a liminar de despejo

A Lei do Inquilinato prevê a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino previamente, em hipóteses específicas (art. 59, §1º). Na falta de pagamento, ela pode ser pedida quando o contrato estiver desprovido de garantia — porque nunca foi contratada, porque se extinguiu ou porque o fiador se exonerou (inciso IX). Os requisitos principais são:

• Ação fundada exclusivamente em hipótese prevista no §1º do art. 59;
• Prova do contrato e do débito;
• Prestação de caução equivalente a três meses de aluguel pelo proprietário.

Mesmo com a liminar concedida, o inquilino ainda pode evitar a desocupação pagando a dívida em juízo dentro dos 15 dias (art. 59, §3º), observado o limite de uma vez a cada 24 meses.

Prevenção: análise cadastral e garantia adequada

A melhor ação de despejo é a que nunca precisa ser proposta. Boa parte dos casos de inadimplência prolongada tem origem em decisões tomadas antes da assinatura do contrato:

• Análise cadastral consistente: verificação de renda compatível com o aluguel e encargos, histórico de crédito, referências de locações anteriores e documentação. Aluguel comprometendo uma fatia excessiva da renda é um alerta clássico.
• Garantia escolhida pelo perfil, não pelo hábito: fiador com patrimônio verificado, seguro-fiança com cobertura adequada ou caução — sempre uma só modalidade, como exige a lei.
• Contrato bem redigido: data de vencimento, multa e juros claros, forma de pagamento rastreável, responsabilidade por encargos (IPTU, condomínio) e cláusulas de garantia sem brechas.
• Gestão de cobrança com régua definida: lembrete antes do vencimento, contato no primeiro dia de atraso, escalonamento por prazos e acionamento da garantia dentro das regras da apólice ou do contrato.
• Aluguel no valor de mercado: um aluguel acima do mercado atrai inquilinos com menor margem financeira. Uma avaliação técnica do imóvel ajuda a calibrar o preço.

Perguntas frequentes